Bonus edilizi immobili condonati
22/01/2026
Cosa cambia e come accedere agli incentivi nel 2026
Negli ultimi anni il tema dei bonus edilizi è diventato centrale per chi possiede un immobile e desidera riqualificarlo, migliorandone comfort, sicurezza ed efficienza energetica. Accanto a interventi su edifici pienamente conformi dal punto di vista urbanistico, esiste però una quota rilevante di patrimonio immobiliare che ha una storia più complessa: immobili che, nel corso del tempo, sono stati sanati attraverso i condoni edilizi del 1985, del 1994 o del 2003. Per molto tempo, l’accesso agli incentivi per questo tipo di edifici è stato incerto o limitato. La legge di Bilancio 2026, pur non riaprendo formalmente alcun condono, introduce però un passaggio importante che riguarda proprio gli immobili condonati e la possibilità di accedere ad alcune agevolazioni, comprese le cosiddette premialità volumetriche e i principali bonus casa. Si tratta di una novità che interessa migliaia di proprietari e che merita di essere analizzata con attenzione, anche alla luce delle prospettive future e delle scelte da fare oggi per pianificare interventi di isolamento, ristrutturazione ed efficientamento.
Immobili condonati e bonus edilizi: un tema ancora aperto
Per comprendere la portata della novità è necessario fare un passo indietro. Gli immobili sanati tramite condono edilizio – in particolare quelli dei tre grandi condoni del 1985, 1994 e 2003 – sono stati per anni oggetto di una sorta di “zona grigia” normativa. Da un lato, il rilascio della sanatoria ha consentito di regolarizzare edifici nati abusivamente; dall’altro, la giurisprudenza più recente ha spesso negato la piena equiparazione tra immobili condonati e immobili regolarizzati attraverso titoli edilizi ordinari. Un orientamento confermato anche da sentenze rilevanti, come la Corte costituzionale n. 119/2024, secondo cui un edificio condonato non può automaticamente godere di tutte le opportunità previste per un immobile pienamente conforme fin dall’origine. In particolare, sono state spesso escluse alcune operazioni urbanistiche e incentivanti, come le premialità volumetriche previste dalle Regioni sul modello del Piano Casa.
Le premialità volumetriche: cosa sono e perché contano
Le premialità volumetriche consentono, in presenza di determinati requisiti, di aumentare la volumetria o la superficie di un edificio in occasione di interventi di ristrutturazione, demolizione e ricostruzione o riqualificazione energetica. Si tratta di strumenti fondamentali per migliorare la qualità edilizia degli immobili esistenti, incentivare interventi di efficientamento energetico profondo, favorire la sostituzione edilizia di edifici obsoleti e rendere economicamente sostenibili lavori complessi. Finora, però, molte Regioni hanno escluso gli edifici condonati da queste possibilità, proprio perché originariamente abusivi.
La novità della legge di Bilancio 2026
La legge di Bilancio 2026 non riapre il condono edilizio – l’emendamento che avrebbe previsto una mini-riapertura del condono del 2003 è stato trasformato in un ordine del giorno – ma introduce una correzione significativa. Nel testo rimane infatti un passaggio che consente l’applicazione delle premialità volumetriche anche agli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, compresi quelli ottenuti tramite i condoni del 1985, 1994 e 2003. Si tratta di un cambio di direzione che, se confermato dalla futura giurisprudenza e dalle interpretazioni applicative, potrebbe sbloccare interventi di riqualificazione su un patrimonio edilizio finora parzialmente escluso dalle politiche di incentivo.
Dal punto di vista di un’azienda come Isolare Srl, specializzata nell’isolamento termico e nell’efficienza dell’involucro edilizio, questa apertura rappresenta un’opportunità concreta. Molti edifici condonati sono energivori, presentano scarso comfort abitativo, utilizzano tecnologie costruttive obsolete, non rispettano gli attuali standard di isolamento. La possibilità di accedere a premialità volumetriche e bonus edilizi può rendere finalmente sostenibili interventi come cappotti termici, isolamento di coperture e solai, sostituzione di infissi, riqualificazione energetica integrata.
Oltre alla novità sugli immobili condonati, la manovra 2026 conferma l’impianto dei principali bonus edilizi, già ridimensionati dalla legge di Bilancio 2025 ma ancora centrali per chi vuole ristrutturare. Il quadro generale prevede una proroga di un anno, con un sistema di aliquote differenziate, che premia in particolare l’abitazione principale.
Per il 2026 restano due livelli di detrazione. La prima è del 50% ed è per chi è proprietario o titolare di un diritto reale sull’immobile, utilizza l’immobile come abitazione principale, ha la residenza all’interno dell’unità oggetto di intervento.
La seconda è del 36% e riguarda tutte le altre situazioni come seconde case, immobili a disposizione, locazioni.
Questo schema si applica ai tre principali bonus, ecobonus per l’efficientamento energetico, bonus ristrutturazioni, sismabonus, anche nella versione acquisti.
L’ecobonus continua a essere uno degli strumenti più importanti per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici. Rientrano tra gli interventi agevolabili la sostituzione degli infissi, l’installazione di pompe di calore, la coibentazione delle superfici opache e gli interventi sull’involucro. Per accedere all’agevolazione resta obbligatorio l’invio della comunicazione all’Enea, passaggio fondamentale che richiede una corretta progettazione e documentazione tecnica.
Il bonus ristrutturazioni base copre lavori su murature, impianti e opere edilizie interne ed esterne. In questo caso non è richiesta la comunicazione all’Enea, ma è sufficiente il bonifico parlante, correttamente collegato alla fattura. Anche in questo ambito, molti interventi di isolamento possono rientrare nel perimetro agevolato.
Il sismabonus resta dedicato agli interventi di messa in sicurezza antisismica, con la possibilità di applicazione anche agli acquisti di immobili ristrutturati da imprese. Sebbene meno direttamente legato all’isolamento, spesso viene integrato in interventi complessi di riqualificazione.
È importante pianificare con attenzione. In assenza di ulteriori modifiche normative, dal 2027 entrerà in vigore una nuova riduzione 36% per le prime case e 30% per le seconde case. Un motivo in più per valutare interventi nel breve periodo, sfruttando le condizioni ancora relativamente favorevoli del 2026.
Condizione essenziale è che i lavori di recupero edilizio siano iniziati a partire dal 1° gennaio dell’anno precedente rispetto all’acquisto dei beni. Nel 2026, quindi, dal 1° gennaio 2025. A differenza degli altri bonus, non sono previste distinzioni tra prima e seconda casa.
Una delle novità meno positive riguarda il bonus barriere architettoniche al 75%, esaurito definitivamente il 31 dicembre. Nonostante i tentativi parlamentari di proroga, anche alla luce del suo forte valore sociale e del costo relativamente contenuto, il bonus non è stato rinnovato. Dal 2026, gli interventi per l’eliminazione delle barriere rientreranno nel bonus base al 50%.
È fondamentale ricordare che per i bonus casa vale il principio di cassa: i pagamenti devono essere effettuati entro il 31 dicembre per rientrare nell’agevolazione. I bonifici successivi non saranno validi.
Con la legge di Bilancio 2026 si chiude definitivamente anche l’esperienza del superbonus. Nato nel 2020 come misura straordinaria, il superbonus era già in fase di esaurimento e restava attivo solo per un numero limitato di interventi condominiali.
Dal 2026 non è prevista alcuna proroga: un capitolo che si chiude, lasciando spazio a un sistema di incentivi più stabile, ma anche meno generoso.
In questo contesto, il consiglio è uno solo: pianificare. Soprattutto per chi possiede un immobile condonato, il 2026 può rappresentare una finestra temporale preziosa per
regolarizzare interventi, migliorare le prestazioni energetiche, aumentare il comfort abitativo, valorizzare l’immobile nel lungo periodo.
Interventi di isolamento ben progettati, come l’isolamento del sottotetto, consentono di ridurre i consumi, migliorare la qualità della vita e sfruttare al meglio le agevolazioni ancora disponibili.
Isolare Srl da quarant’anni affianca privati, tecnici e imprese nella scelta delle soluzioni di isolamento più efficaci, aiutando a trasformare gli incentivi in interventi concreti, duraturi e sostenibili. In un quadro normativo complesso e in continua evoluzione, affidarsi a professionisti del settore è il primo passo per evitare errori e cogliere appieno le opportunità offerte dai bonus edilizi. Parlane con noi.
